Os cenários para o funding da construção civil em 2025

O mercado imobiliário brasileiro está projetando um 2025 com desafios pela frente, mas com sinais promissores no segmento econômico, com destaque para o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Após um 2024 marcado por crescimento consistente, os indicadores apontam continuidade no ritmo de expansão neste ano, impulsionados pelo fortalecimento do crédito habitacional e por políticas públicas de incentivo. Há ainda um cenário de transformações nas fontes de recursos para o setor, com sinais de retração na fonte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e tendência positiva no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

De acordo com o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial, elaborado pela Deloitte e Abrainc, o segmento MCMV foi responsável por um desempenho expressivo em 2024 e, para 2025, 100% dos executivos do setor confirmaram planos de lançar novos empreendimentos nos próximos 12 meses, um recorde para a categoria. Conforme dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor fechou 2024 com um crescimento de 4,1% em suas atividades, porém há uma aguardada desaceleração que mantém a projeção para 2025 mais conservadora, na casa dos 2,3%.

Diretamente relacionado ao volume de construções está a capacidade de funding do segmento. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que, em 2024, o crédito imobiliário totalizou R$312 bilhões em concessões, um aumento de 25% em relação a 2023. Desse montante, R$187 bilhões foram financiados com recursos da poupança, representando um crescimento de 22%. No entanto, a participação da poupança no funding imobiliário caiu de 34% para 32% em 2024, refletindo uma tendência de "esvaziamento" devido às sucessivas retiradas de recursos da caderneta, influenciadas pelo aumento da taxa Selic.

"Os recursos do SBPE estão escassos por conta da Selic alta e constantes saques da poupança, o que preocupa o segmento de médio padrão. A alternativa que o setor tem encontrado é de acessar o mercado de capitais, ampliando a utilização de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que atingiram uma máxima histórica em 2024", ressalta Ebran Theilacker, CEO da real estate fintech Versi, de Joinville (SC), que atua com funding para incorporadoras em todo o país.

Em relação ao segmento econômico, que tem como sua maior fonte os recursos do FGTS, há uma estimativa de crescimento para 2025, com uma previsão de R$126,8 bilhões conforme o orçamento do fundo. Com isso, o volume total de empréstimos deve atingir cerca de R$282 bilhões neste ano — uma redução de 10% em relação a 2024. A estimativa aponta para boas perspectivas para o setor, segundo Theilacker, que destaca a ação de fintechs como a Versi no chamado funding complementar para as incorporadoras do segmento econômico. Entre os processos de liberação de recursos da Caixa, esse formato de funding apoia o andamento dos projetos e acelera o crescimento das incorporadoras.

"No segmento econômico o ponto que devemos prestar atenção em 2025 é o aumento do custo de obra. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) vem apontando uma tendência de alta e isso pode comprometer o fluxo de caixa e reduzir margens. É muito importante que as incorporadoras tenham um planejamento certeiro focando na manutenção das margens, e isso inclui um plano de vendas mais alongado que permite correção consistente de preço", ressalta Theilacker.