Nova norma permite atualizar valor de imóveis: oportunidade ou armadilha fiscal?

A Instrução Normativa nº 2.222, publicada pela Receita Federal em 20 de setembro de 2024, trouxe uma nova possibilidade para proprietários de imóveis: atualizar o valor das propriedades com alíquotas reduzidas de Imposto de Renda (IR). A medida, válida tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, promete reduzir a carga tributária na hora da venda, mas exige cautela. Apesar de vantajosa em certos cenários, a decisão pode se tornar um problema para quem planeja vender o imóvel no curto prazo. A Receita Federal estabeleceu o prazo de adesão até 16 de dezembro de 2024. A adesão é feita por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que está disponível no portal e-CAC.

Mariana Domingues, advogada especialista em direito empresarial e sucessório, faz um alerta: "A alíquota reduzida de 4% pode parecer atraente à primeira vista, mas é fundamental considerar o momento da venda e o tempo em que o imóvel será mantido. Quem vender antes de 36 meses pode acabar pagando mais imposto do que o previsto inicialmente". Para pessoas físicas, a atualização do valor de imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) estará sujeita a uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença entre o valor original e o atualizado. Sem essa redução, a tributação sobre o ganho de capital varia entre 15% e 22,5%.

Já para pessoas jurídicas, a atualização será tributada em 6% de IRPJ e 4% de CSLL, com a alíquota total podendo alcançar 34%, dependendo do regime de tributação. "Ao permitir essa atualização, o governo tenta estimular a regularização dos valores dos imóveis no mercado, mas a adesão à medida precisa ser pensada no longo prazo. É importante entender que, ao vender o imóvel antes de 15 anos, o ganho de capital será ajustado de forma proporcional ao tempo decorrido desde a atualização", explica Mariana.

A armadilha do curto prazo
A nova norma estabelece que, para quem vender o imóvel antes de 15 anos após a atualização, o benefício fiscal será proporcional ao tempo que o bem foi mantido. No caso de alienação nos primeiros três anos, o contribuinte não poderá deduzir nada sobre o ganho de capital. A partir do quarto ano, a dedução aumenta em 8% ao ano, atingindo o total de 100% apenas após 15 anos. Esse escalonamento faz com que a medida seja mais vantajosa para quem planeja segurar o imóvel por um longo período. Para vendas realizadas no curto prazo, o efeito pode ser o oposto.

"Quem pensa em vender o imóvel nos próximos três anos pode acabar pagando mais tributos do que se tivesse mantido o valor original. É um cálculo que precisa ser muito bem-feito, principalmente em cenários de alta volatilidade no mercado imobiliário", alerta a especialista. Mesmo aqueles que já passaram por alguma valorização em decorrência de melhorias estruturais podem ser atualizados novamente, com a aplicação das alíquotas reduzidas. "Imóveis que tiveram reformas relevantes já declaradas na Receita Federal podem agora ajustar o valor com as novas alíquotas, o que pode reduzir o imposto a ser pago em uma futura venda", sugere Mariana.

Comparação com outros países e planejamento sucessório
A nova regra brasileira é relativamente atraente, em relação a outros países. Nos Estados Unidos, o imposto sobre ganho de capital chega a 20%, enquanto na Europa, alíquotas progressivas podem ultrapassar 30%. No Brasil, as alíquotas reduzidas de 4% e 6% tornam a medida uma estratégia tentadora, especialmente para quem não pretende vender o imóvel a curto prazo. Entretanto, a decisão deve ser integrada a um planejamento patrimonial maior. "Para quem está considerando a sucessão familiar, a atualização do valor do imóvel pode ser uma ferramenta interessante, desde que avaliada dentro de uma estratégia mais ampla, que envolva outros ativos e o futuro dos herdeiros."

O planejamento sucessório deve levar em conta não apenas os imóveis, mas também outros bens e investimentos que façam parte do patrimônio familiar. A atualização do valor do imóvel pode facilitar a transição de bens, mas deve ser analisada como parte de um conjunto maior de decisões financeiras. A Receita Federal alerta que a adesão à atualização é irretratável, ou seja, não pode ser desfeita. "É recomendável que os contribuintes avaliem cuidadosamente suas finanças e consultem especialistas antes de optar pela atualização, especialmente em um momento de incerteza econômica e altas taxas de juros", esclarece Mariana.